Vedlikeholdshistorikk

Her har vi samlet en oversikt over større vedlikeholdsarbeider de senere årene.

2023

• Støpt nye utvendige trapper til mellombygget ut mot hagen

• Vinduer byttet i en del leiligheter

• Balkong- og fasaderehabiliteringsprosjektet: tilstandsvurdering og energiberegninger

2018/2019

• Vinduer byttet i en del leiligheter

2018

• Trepleie på de fleste trærne våre. Felling av trær som enten var en sikkerhetsrisko, stod for nært fasaden eller stod tett med andre trær. 

• Utskifting av komponenter i maskinrom til heis i A etter omfattende driftsproblemer

• Mindre vedlikehold på dekke og fasade på balkonger i 8. etasje 

2017

• Rehabilitering av tak: Tekking, piper, lyrer og takoppbygg for heis modernisert 

2016

• Vannrør og sentralvarmerør i kjelleren (mellombygget) byttet ut

• Installert mekanisme for nødåpning og låsing av fløydører på heisene

• Nye entredører - alle leiligheter har nå moderne entredører 

2015

• Reparert utvendige trapper mot Suhms gate

2014

• Fase 2-rapport om rør med fokus på kjeller og bad (OPAK)

• Nye branndører i kjelleren

2013

• Nytt lekestativ i hagen, ny grus i grusgangene

• Byttet heiswire i B og C

• Byttet radiatorpumoe

• Reparert sikringsskap i oppgangene

• Nye brannslukkere og røykvarslere i leilighetene

• Tilstandsvurdering med vedlikeholdsplan (OPAK)

2012

• Pusset og malt fasade mot hagen, flekkutbedring øvrige fasader. Etterisolert mot hagen i 7. og 8.etg (mellom tårnene) (BB entreprenør)

• Sirkulasjonssløyfe for varmtvann i kjelleren oppgang A+B (Sanitær- og varmevakta)

• Utskifting av vinduer i en del leiligheter (Palmgren)

• Maskinbod for butikken brannsikret

• Tilsyn og feiing, Brann- og redningsetaten

• Oppgradert pumpe og ventiler til radiatorene

• Fjernet oljetank i hagen

2011

• Fjernvarme lagt inn til erstatning for oljekjeler og elkjele. (Utvendig: Varmeteknikk AS for Hafslund. Innvendig: Sanitær- og varmevakten)

• Trapper utvendig reparert (Farge og miljø v/Steinar Granås)

• Byttet alle 4 inngangsdører og montert elektriske pumper (Palmgren)

2010

• Malt oppganger 4.-8. etasje

2009

• Strømpetrekking i bunnledning i kjeller (Obos prosjekt og TT-teknikk)

• Sirkulasjonssløyfe for varmtvann i kjelleren oppgang C+D

2008

• Epoxystrømpe lagt i avløpsrør kjøkken (Obos prosjekt og TT-teknikk)

• Rehabilitering av varmeanlegg/radiatorer. Asbestsanering i kjeller. (Inva Engineering)

• Lufteventiler på kjøkken og bad renset

• Innføring av individuell avlesning av radatorer (ISTA)

2007

• Vaskerier og søppelrom pusset opp

• Nye låssylindre installert (Lås og nøkkel AS)

• Vinduer byttet i 27 leiligheter (Strømmen bygg/montasje)

• Etablering av varmefordelingsmålere på radiatorer (ISTA)

• Avløp vurdert av Obos prosjekt og Sintef byggforsk. Dårlig avløp kjøkken, bedre på bad/toalett (kan vente ca 10 år)

2006

• Balkonger 8.etasje mot Suhmsgate pigget opp og lagt ny membran (blikkenslager Henry Hansen & sønn, Aase byggadministrasjon

2005

• Malt oppgangene 1.-3. etasje

• Rehabilitert trapper utvendig (Georg Andresen & sønner AS)

2004-5

• Kontrollmålinger på balkonger i 8.etg med sprekker – konklusjon: Ikke svikt i gulvene.

2001

• Innhentet rapport om vannsirkulasjon i bygget (Helge Flateby AS)

2000

• Fasade og balkonger mot hagen rehabilitert (Thorendal), kontrollert av Aase byggadministrasjon

• Mange vinduer byttet (Thorendal)

• Modernisering heiser (Access)

1998

• Omfattende kartlegging av balkonger og fasade (Obos prosjekt)

1997

• Tilstandsvurdering fasade (Obos prosjekt)

1996

• Branndører til søppelrom

1993/94

• Byttet vinduer i oppgangene (Tak og fasadekonsulenten)

• Byttet en del vinduer i leiligheter (Tak- og fasadekonsulenten)

1990

• El-anlegget undersøkt, medførte en rekke arbeider. Nye tilførselsledninger til fellesskap i kjeller og byttet tavler. Omtrekking av elektrisk anlegg i leiligheter uten forskriftsmessig anlegg.

• Ny elektrisk fyrkjele

1937

• Festekontrakt med Kirke- og undervisningsdep, 99 år fra 01.06.1938. Opprinnelig festebeløp kr 11.180.

Tilgjengelighet for bevegelseshemmede

Vi har heis i Suhmsgate 20, men gården ble bygget lenge før dagens standard. I alle oppgangene må man forsere bratte trapper for å komme frem til heisen. 

Personer som bruker rullestol eller rullator kan bruke kjellerinngangene på baksiden. Det er noe terskler og trange hjørner. Det er best tilgang gjennom kjellerinngangen i oppgang C (tilgang også til oppgang D). Til oppgang A og B må man forsere et par trappetrinn, og mange vil trenge assistanse.

Beboerinitiert rehabilitering/modernisering av våtrom

På oppdrag fra styret i sameiet har OBOS Prosjekt AS utarbeidet nedenstående kravspesifikasjon for rehabilitering/modernisering av leilighetenes våtrom (bad, WC og kjøkken). Dette er krav og anbefalinger som den enkelte beboer må følge, for at sameiet/beboer eventuelt skal slippe å rehabilitere badet og WC helt på nytt ved en fremtidig felles utskifting av røranlegg i sameiet.

Beboer med nyrehabiliterte bad, WC og kjøkken vil uansett bli noe berørt bygningsmessig ved en felles rehabilitering. Det kan også ved en felles rehabilitering av våtrommene være ønskelig å endre rørføringens plassering. Hvis et slikt vedtak blir fattet, vil dette også kunne berøre allerede nyrehabiliterte bad som beskrevet under.

En fremtidig utskifting av røranlegget vil omfatte alle vertikalførte stammer for vann og avløp fra kjeller til og med tilknytninger i øverste etasje, inkludert alle horisontalførte grenrør for avløp frem til klosett, sluk (inkl. selve sluket) og avløp fra vask og alle vannrør frem til armatur/utstyr i alle leiligheter. Et slikt prosjekt vil, som de fleste vel forstår, medføre total sanering av baderommene. Dersom man som beboer skal unngå slik sanering, må man selv ha gjort nødvendige utskiftninger i forkant.

Det er derfor svært viktig at alle beboere som har planer om å modernisere/rehabilitere et eller flere av våtrommene (bad, WC, kjøkken), setter seg inn i nedenstående krav før man igangsetter arbeid i disse rom. Våtrommene i sameiet har flere ulike løsninger, og nedenfor stående beskrivelse er på generelt

grunnlag.

ADMINISTRATIVE VILKÅR

Varsling

Styret skal varsles av beboer før arbeidet igangsettes. Varselet skal inneholde

• tidspunkt for oppstart og antatt ferdigstillelse

• oppgave over valgt entreprenør

• beskrivelse av arbeidets omfang

• bekreftelse på at nabo under er informert og at aksept for å legge nye horisontalførte avløpsrør ved taket hos nabo under er gitt

• alle naboer som blir berørt av eventuell vannavstengning etc. skal varsles skriftlig med oversikt over hvilke tidsrom dette gjelder

• Utskifting eller innkapping av/på avløpsrør kjøkken skal ikke gjennomføres uten aksept fra styret, jf. pkt. nedenforstående tekst

Gjennomføring

• Arbeidet skal utføres av entreprenør med de nødvendige offentlige godkjenninger

• Arbeidet skal anmeldes til offentlig myndighet og igangsettingstillatelse skal foreligge før arbeidet påbegynnes

• Arbeidet skal ha en rimelig fremdrift, d.v.s. maks 2 mnd. gjennomføringstid og arbeidet skal utføres på hverdager (man-fre) mellom kl. 0700 og 1700

• Søknad om ferdigattest skal leveres offentlig myndighet omgående etter fullført arbeid

• Komplett dokumentasjon over gjennomføring av arbeidet skal foreligge hos beboer og kunne utleveres til styret ved behov

TEKNISKE VILKÅR

Det er viktig at vann- og brannsikkerheten ivaretas til høyeste kvalitet når rehabiliteringen gjennomføres. Nedenfor beskrives ønsket standard for de ulike delene av arbeidet. Krav i Byggebransjens våtromsnorm (BVN) skal følges så langt eksisterende bygningskonstruksjon ikke gjør krav i BVN umulige å gjennomføre. Nedenstående formuleringer og ordbruk kan virke fremmed og vanskelig å forstå for legmann. Fagfolk bør imidlertid ikke ha problemer med å forstå innholdet, og det er meningen at beboer skal benytte denne kravspesifikasjon overfor de fagfolk

han/hun velger å benytte til arbeider i egen leilighet.

Fremføring av nye rør til og mellom leiligheter

I sameiets leiligheter er det separate rørstammer for bad/WC og kjøkken. Rørstammene er ført gjennom WC og kjøkken. Alle leiligheter deler avløp og vann med naboen over og under seg. Det er meget viktig at beboer/entreprenør har gjort seg kjent med hvordan røranlegget i aktuell leilighet er ført, før man begynner på arbeidet.

Når kun eget bad skal rehabiliteres/moderniseres må følgende rør for avløp og vann byttes

• Sluk må byttes til sluk med klemring

• Nye horisontalførte avløpsrør fra sluk vil bli liggende ved tak hos nabo under i både bad og WC, eventuelt i kjeller for bad i 1. etasje. Avløpsrøret kobles til den vertikale stammen på WC i etasjen under. Innkassing av rør ved tak og på vegg i underliggende leilighet, må utføres i samarbeid med eier av denne. Kvaliteten på arbeidet tilpasses den kvalitet vegger og tak i WC og bad hadde fra før.

• Ved en fremtidig rehabilitering i sameiets regi, vil man bare måtte berøre tak/himling i egen leilighet for å føre vann og avløp videre oppover i bygningen. Leiligheter i øverste etasje vil helt unngå fremtidige inngrep.

• Det er viktig at man husker på at brannsikkerheten ivaretas ved rørgjennomføringer fra leilighet til leilighet (hver leilighet er en egen branncelle, konf. byggeforskrift).

Når kun eget WC skal rehabiliteres/moderniseres må følgende rør for avløp og vann byttes

• Vann- og avløpsstamme skiftes ut fra underkant tak/avgrening på rørstamme i underliggende leilighet og opp til underkant tak i egen leilighet, herunder grenrør til klosett og eventuelt vask.

• Nye horisontalførte avløpsrør (fra klosett) vil bli liggende ved tak hos nabo under, eventuelt i kjeller for WC i 1. etasje. Montering av klosett med p-lås aksepteres der det er hensiktsmessig.

• Innkassing av rør ved tak og på vegg i underliggende leilighet, må utføres i samarbeid med eier av denne. Kvaliteten på arbeidet tilpasses den kvalitet vegger og tak i WC hadde fra før.

• Ved en fremtidig rehabilitering i sameiets regi, vil man bare måtte berøre tak/himling i egen leilighet for å føre vann og avløp videre oppover i bygningen. Leiligheter i øverste etasje vil helt unngå fremtidige inngrep

Når kun kjøkken skal rehabiliteres/moderniseres må det taes høyde for følgene punkter

• Det skal i 2007/2008 bli gjennomført rehabilitering av avløpsrør for kjøkken ved rensing og strømpetrekking av eksisterende avløpsrør.

• Ved utskifting/modernisering av kjøkken i forkant av rehabiliteringen i sameiets regi, skal det ikke være nødvendig å foreta noen utskifting av verken vann- eller avløpsrør.

• Rehabilitering av avløpsrør i sameiets regi vil i en viss utstrekning kunne påvirke det enkelte kjøkken. Det er derfor viktig at det tas vare på ekstra fliser, ved flislegging mellom over- og underskap, fargekoder maling el.

• Etter at avløpsrørene på kjøkken er ferdig rehabilitert med strømpe i den enkelte leilighet, er det meget viktig at alt arbeid med disse varsles til styret i forkant, da arbeid på avløpsrøret vil kunne skade virkningen av strømpeføringen.

Det er viktig at man husker på at brannsikkerheten ivaretas ved rørgjennomføringer fra leilighet til leilighet (hver leilighet er en egen branncelle, konf. byggeforskrift).

Følgende må videre ivaretas

Røranlegg

• Sluk skal være godkjent for bruk i brannskillende dekker (støpejernssluk/Blücher), utført med løs vannlås for enkel adkomst/rengjøring og ha klemring for banemembran. Utløpsdimensjon skal være Ø75mm.

• Dagens avgrening til sluk er 2”, det vil si at nytt grenrør Ø75 mm må monteres inn på oppleggsstammen.

• Anboringer på sluket skal ikke forekomme

• Alle avløp som ønskes ledet til sluk skal enten være ført åpent over gulv eller ledet til sluk i påstøp over membran.

• Horisontalførte rørføringer i dekket (gulv) kobles ut/skiftes i størst mulig utstrekning.

• Åpne rørføringer internt i badet skiftes ut så langt som rehabiliteringen av badet krever dette.

• Vannrør som legges skjult i vegger, i gulv og over himling, skal leveres som VSK-godkjent rør-i-rør-system.

• Sluk og avløpsrør større enn Ø32 mm skal leveres i støpejernsutførelse. Vertikalførte vannrør inkl. avgrening til leilighet utføres i Alupex og isoleres frem til stengekran med min. 13mm cellegummiisolasjon.

Elektrisk anlegg

• Det nye badet skal ha egen jordfeilbryter.

• Skulte ledninger skal legges i trekkerør.

• Alle elektriske installasjoner på bad skal tilfredstille krav i elektriske forskrifter. Dette gjelder både krav til selve utstyret og til hvordan dette monteres.

• Dersom det legges varmekabler, skal disse utstyres med effektregulator eller termostat.

• Jording av komponenter på badet skal utføres i tråd med Forskrift for elektriske lavspenningsanlegg (FEL).

• Ved installasjon av varmekabel eller stikkontakt til vaskemaskin; husk å kontrollere kapasitet på el. kurs til bad.

Gulv på bad

• Eksisterende overflatekledning på gulv fjernes.

• Det legges helsveiset banemembran på gulv. Membranen skal lekkasjetestes med vann iht. BVN før gulvet støpes. Membran skal ha fall til hovedsluk.

• Over membran legges armert påstøp, eventuelt med varmekabler og overflatekledning med fliser. Gulvet skal legges med fall til sluk som beskrevet i BVN.

• Om keramiske fliser ikke ønskes kan vinylbanebelegg erstatte membran, påstøp og fliser.

Vegger på bad

• Eksisterende overflatekledning på vegger fjernes (fliser, tapet, baderomspanel, og lignende).

• Alle vegger som skal flislegges må påføres smøremembran først. Membran må smøres på iht. leverandøranvisninger til membransystemet.

• Vinyltapet kan benyttes i stedet for membran og fliser, men anbefales ikke pga begrenset holdbarhet.

• Maling av vegger kan erstatte fliser/vinyl i ”tørre” soner men anbefales ikke i den delen av badet hvor det søles med vann.

I de tilfeller hvor veggene er flislagt fra før, kan det være akseptabelt at man lar eksisterende fliser ligge og påfører smøremembran direkte på disse, for så å legge fliser utenpå. Dette fordi veggen kan påføres skader i form av at puss og stein løsner, hvis man fjerner eksisterende fliser. Hvis man velger denne løsningen, er det meget viktig at man kontrollerer veggen for bom og løse fliser (eksisterende fliser må sitte godt) før en eventuell ny fliskledning legges utenpå.

Tak på bad

• Tak pusses og males, alternativt himles ned etter eget valg. Det bør tilstrebes å oppnå en høyde på min 2,20m fra ferdig gulv til himling.

• Rørgjennomføringer ned til underkant tak på bad i underliggende leilighet, medfører krav om innkassing av rørføringer ved tak i denne leiligheten. Dette gjøres med kasse eller hel senket himling etter avtale med eier av denne leiligheten. Kostnaden må bæres av den beboer som har initiert arbeidet med rørutskiftingen.

Ventilasjon

• Eksisterende ventilasjon må ikke forringes som følge av beboers modernisering av bad.

• Dersom dagens ventilasjonsåpning til sjakt etter rehabilitering havner over

• himling/innkassing, skal sjakten forlenges med stivt spirokanal ned til underkant himling. Kanaltversnittet skal ikke være mindre enn eksisterende ventilasjonsåpning. Kortest mulig føringsvei skal benyttes. Ny ventil uten eget trykkfall monters over kanalstuss i himling.

• Luftspalte i terskel under dør til bad skal være etablert.

• Det bør ikke tillates at det monteres avtrekksvifter over avtrekksluken, uten at kanalsystemet er tilstrekkelig kartlagt. Dette fordi separate avtrekksvifter kan føre til ubalanse i ventilasjons-anlegget, og også føre til utilsiktet lufttransport mellom leilighetene.

Utstyr, innredning, design på bad

Alle forhold knyttet til utstyr, innredning og design m.m. på bad er en beboersak som sameiet ikke vil involvere seg i. Beboer oppfordres til å velge praktiske løsninger av god kvalitet fra kjente leverandører, montert i tråd med gjeldende forskrifter.

Ovenstående tekst er ikke uttømmende for hvordan et bad skal rehabiliteres for å være i tråd med byggeforskrifter og våtromsnorm. Det er opp til den enkelte beboer, og den/de entreprenør(er) hun/han velger å benytte, å sørge for at normer og forskrifter overholdes. Eventuelle følgeskader som oppstår som følge av entreprenørens arbeid skal utbedres av entreprenør kostnadsfritt for øvrige beboere og sameiet.

Utleie av leilighet

Seksjonseier står fritt til å leie ut seksjoner i gården,  men har noen forpliktelser overfor sameiet.

Informere sameiet

Det skal sendes skriftlig melding til sameiet om utleie av seksjoner.

Navneskilt

Skilt må bestilles til ringetablå og postkasser, se egen artikkel om dører og postkasser.

Parkeringsplass

Leietakere har lavere prioritet til parkeringsplass enn eiere. Hvis det står seksjonseiere på ventetliste vil de overta parkeringsplassen fra seksjoner som leies ut. 

Informasjon til leietaker

Eier er ansvarlig for at leietakere og andre personer som gis tilgang til leiligheten eller eiendommen for øvrig, informeres om og følger gjeldende vedtekter og andre regler i sameiet. Vedtekter og husordensregler skal følge leiekontrakten.

Vedlikehold og oppussing

Suhmgate 20 er et boligsameie, og ansvarsfordelingen mellom beboere og sameie bygger på bestemmelsene i eierseksjonsloven

Den enkelte seksjonseier står ansvarlig for vedlikehold av egen seksjon. Informasjon finner du bl.a. her på hjemmesidene, bl.a. under overskriftene Balkonger og Vann og avløp. Ved manglende vedlikehold kan man bli stilt til ansvar for skade på gården.

Oppussing av egen seksjon

Det er ikke tillatt å pigge opp gulv i 1. etasje. Grunnen til dette er at det bl.a. ligger strømledninger i etasjeskillet.

Seksjonseier skal sørge for renhold av fellesareal som blir tilsmusset i forbindelse med oppussing. 

Ved behov for riving/flytting av vegger eller vann/avløpssystem skal det meldes fra til styret først, fordi slikt kan påvirke andre i sameiet. Oppussing som medfører skade på bygningen kan man måtte betale erstatning for.

Sameiet har vedtatt en detaljert veiledning som skal følges ved oppussing av våtrom, den er gjengitt under overskriften "Vann og avløp".

For vegger med pipeløp gjelder særskilte regler. Disse veggene må ikke røres uten styrets godkjenning. Det er verdt å merke seg at det ikke er tillatt å kle teglsteinsveggene som danner pipeløpet med brennbart materiale. Det er seksjonseiers ansvar at regelverket overholdes.

Arbeid som medfører sjenanse i form av støy, vibrasjoner og lignende kan kun utføres i bestemte tidsrom, jfr husordensreglene.

Gjesteparkering

Sameiet har ikke parkeringsplasser for besøkende, man må finne plasser i området. Det er ikke tillatt å parkere i bakgården/hagen.

Brannsikring

Forebyggende tiltak

Man bør unngå å bruke mye skjøteledninger, særlig med stor belastning.

Styret oppfordrer til at man sikrer kaffetraktere med tidsur. Vannkokere er også vanlige brannkilder.

Husordensreglene tillater ikke at man oppbevarer motorsykler, bensin eller andre brannfarlige eller eksplosive væsker i kjelleren. Kluter med treolje kan selvantenne og må ikke lagres i søppelrom eller annet brannfarlig sted.

Det skal ikke settes gjenstander i kjellergangene som kan brenne eller hindre rømning.

Balkongene våre er rømningsvei og eneste vei til en annen oppgang hvis det brenner i trappen. Skilleveggene må ikke blokkeres, og det må være åpent for rømming.

Slukningsutstyr

Det skal være brannvarslere og slukningsutstyr i alle leilighetene. Batteri skal byttes i brannvarsler årlig, det er vanlig å gjøre det 1. desember, før den farligste brannmåneden. Varslerne bør testes regelmessig. Pulverapparater skal vendes årlig og byttes ut hvert 10.år.

Sameiet skal sørge for at det er pulverapparater i kjeller/oppganger.

Hagen vår

Vi er stolte av hagen vår og håper alle vil kose seg der. Nedenstående kan være nyttig å vite om.

Dugnad

Vi pleier å ha dugnad 1-2 ganger i året. Så lenge oppmøtet er godt trenger vi ikke innføre noe gebyr for manglende oppmøte.

NB! Under dugnaden blir gjenglemte gjenstander i fellesarealene kastet!

Fuglemat

Husordensreglene tillater ikke at man setter ut fuglenek eller mat til dyr.

Gartner

Sameiet har engasjert en gartner som planter og vanner. Når planter fjernes og erstattes med nye er det av faglige grunner. Hvis du har ønsker eller innspill kan du kontakte styret.

Grill

Vi har fellesgrill i hagen, kull holder hver enkelt. Av hensyn til naboene er det ikke tillatt å grille på balkongene.

Hagemøbler

Hagemøblene våre lagres i skur om vinteren. Puter finner du i kasser i kjelleren i oppgang C. Der henger vi også opp lister der man kan reservere deler av hagen til selskaper og liknende.

Elektrisk anlegg

Det elektriske anlegget for den enkelte leiligheten er sameiers ansvar. 

Feil på fellesanlegget meldes til vaktmester. Ved behov for elektrikertjenester kan man kontakte elektriker Elektro-nytt AS